МСФО (IAS) 40 Инвестиционное имущество

Относительная недоступность финансовых ресурсов для широкого круга лиц в современном мире создала достаточные предпосылки для того, чтобы коммерческие компании начали использовать накопленные финансовые возможности в собственных инвестиционных интересах. По сути, ища новые источники для максимизации собственной прибыльности, фирмы начали использовать деньги по их прямому назначению – вкладывать их в перспективные активы, получая взамен источники извлечения дополнительного Cash Flow.

Инвестиционная собственность – группировка активов предприятия, которые используются компаниями для извлечения экономических выгод в свою пользу за счет вложения свободных или привлеченных финансовых ресурсов. Как любой актив, такое имущество играет большую роль в оценке финансового состояния компании, почему и требует регламентированного подхода к учету и отражению в корпоративной финансовой отчетности. Для решения перечисленных задач был разработан прикладной стандарт международной финансовой отчетности МСФО IAS 40, который регулирует все вопросы касательно корпоративных инвестиционных объектов и определяет правила и методологию работы с данной группой активов компании.

Стандарт МСФО 40 распространяется на процессы оценки, признания и раскрытия информации о корпоративном инвестиционном имуществе. Вместе с этим данный стандарт применяется к операциям финансовой аренды в части оценки размера долей арендатора в инвестимуществе и самого инвестиционного объекта арендодателя, который передается в пользование по договорам операционной аренды.

Стандарт IAS 40 не касается общих вопросов классификации аренды в качестве финансовой/операционной, признания рентных доходов и других вопросов, для регулирования которых существует специальный прикладной МСФО. Также действие стандарта 40 не распространяется на операции, относящиеся к сельскому хозяйству и добыче полезных ископаемых, поскольку данные типы операционного бизнеса регулируются отдельными отраслевыми стандартами отчетности.

Имущество инвестиционного рода – такая группировка активов коммерческой компании, которая используется для извлечения экономических выгод за счет рентных платежей, увеличения стоимости самого объекта или того и другого вместе. Соответственно как тип актива подобное имущество производит потоки денежных средств полностью обособлено от других активов данной компании. Этот фактор является одной из ключевых характеристик инвестимущества в сравнении с другими типами активов. Обычно любое имущество компании, которое участвует в поставке услуг или производстве товаров, является только одним из звеньев цепочки формирования cash flow, но не способно генерировать ДП самостоятельно в силу своих особенностей и МСФО IAS 40 не применяется при работе с такими активами.

Как было указано ранее, основной характеристикой, которая позволяет отнести актив к инвестиционному имуществу, является его способность обособленно от других операционных направлений бизнеса генерировать денежный поток. Поэтому инвестиционным имуществом можно считать следующие виды активов коммерческой компании:

• Земельные активы, в которые были инвестированы денежные средства с прогнозом долгосрочного роста стоимости, а не в целях быстрой реализации с низкой маржой в ходе сделок по купле-продаже такой группы объектов;
• Земельные активы, которые не предназначены для быстрой продажи, но целевое назначение которых пока не определено;
• Недвижимое имущество капитального строительства, которое принадлежит компании на праве собственности или находится в управлении по договору финансовой аренды и используется для генерирования cash flow через сдачу в аренду по договорам операционной аренды;
• Недвижимость, которая строится или реконструируется компанией в инвестиционных целях или другие виды объектов, которые потенциально рассматриваются компанией в качестве источника извлечения прибыли.

Соответственно обратным образом выглядит ситуация относительно других видов недвижимой собственности, которая не может признаваться инвестиционным имуществом в контексте регламента МСФО40:

• Так любая капитальная недвижимость, ориентированная на краткосрочную продажу, построенная, отреставрированная, реконструированная в целях извлечения прибыли от перепродажи не признается в стандарте IAS 40.
• Любые подряды на возведение, реконструкцию и передачу в эксплуатацию недвижимости по поручению третьих лиц регулируются другим специальным стандартом.

Бывает, что одна часть недвижимости используется в качестве инвестиционного актива, а другая – в собственном операционном бизнес процессе фирмы. Примером может служить комплекс административно-производственных зданий, первая часть которого сдается в аренду другим компаниям под размещение офисов или производств, а другая занята линиями производства компании-владельца. Чаще всего такая ситуация характерна для промзон и в современных технопарках, которые таким образом и создаются в целях диверсифицировать свои активы. Когда часть объекта может быть индивидуально выделена и продана/сдана в аренду отдельно от комплекса объектов недвижимости, тогда необходимо учитывать данное имущество отдельно согласно МСФО IAS 40.

Если же для объекта характерна условная неделимость (пример – бизнес-центр), то он может быть отнесен в учете по международным правилам к инвестиционному имуществу только в случае, когда крайне малая его общая площадь (условная часть объекта) используется самой компанией для операционной деятельности.

Обычно в рамках управления имуществом компания предоставляет своим партерам различные дополнительные услуги, связанные с рассматриваемым объектом недвижимости. Имущество сохраняет классификацию в качестве инвестиционного объекта в таком случае до тех пор, пока указанные услуги являются дополнительными по сравнению со сдачей объекта инвестиций в аренду. Допустим, охрана помещений, клининг, связь и прочие подобные услуги вполне логичны на инвестиционном объекте и просто представляют собой дополнительную услугу, доход от которой учитывается отдельно или вообще вынесен в отдельный бизнес (например, в рамках Управляющей компании). Но в тот момент, когда доля услуг превышает по значимости долю аренды – имущество из инвестиционного переходит в разряд недвижимости занимаемой владельцем.

Яркий пример такой недвижимости – гостиница, в которой основной бизнес не сдача в аренду номеров, а гостиничный сервис в целом. Если в рамках такой ситуации возникает дилемма затрудняющая классификацию имущества, стоит обратиться к профессиональной оценке и аналитическому исследованию, рассмотрев реальное положение инвестора. Если инвестор в рамках владения объектом не занимается бизнесом, а имеет доход с инвестиций, тогда имущество (даже гостиницу) можно признавать инвестиционной собственностью.

В любых других ситуациях при невозможности четко определить – является ли капитальный объект или земля инвестиционным имуществом компании, следует пользоваться логикой указанной в стандарте МСФО40 и проводить оценку каждого объекта в отдельности. При этом компаниям не запрещается самостоятельно оценивать то, насколько недвижимость соответствует критериям стандарта IAS 40 и принимать решение о признании такого актива в том или ином качестве.

Признание любого инвестиционного объекта в учете компании происходит, когда компания обоснованно ожидает поступления экономических выгод от данного объекта и может достоверно оценить его стоимость. Таким образом компания учитывает все виды расходов на инвестиционный объект в момент их появления. К затратной части, как правило, относятся первоначальные инвестиции в покупку или реконструкцию, оснащение, ремонты или ввод в эксплуатацию. При этом регулярные расходы по обслуживанию объекта признаются только по факту их возникновения в будущих периодах в составе прибыли или убытка. Любые затраты компании на заменяемые части объектов инвестиционного характера признаются в состав балансовой стоимости недвижимости тогда, когда возникли такие затраты.

Первоначально любой объект, оцененный как имущество инвестиционного рода, должен признаваться по фактическим затратам. Фактические затраты = цена сделки + все прямые затраты, в которые включены юридические услуги, налоги, затраты на консалтинг и операции. В первоначальную стоимость не включаются начальные затраты, операционные убытки до начала эксплуатации, потери и списания сырья и ресурсов при строительстве и вводе в работу объекта недвижимости. Доля фирмы в инвестиционном объекте образованная согласно договору аренды классифицируется в соответствии с МСФО 40 в размере первоначальной стоимости этой доли.

Объекты инвестиционного характера могут переходить на баланс компании не только путем приобретения, но и в результате сделки с обменом монетарных и немонетарных активов. К таким сделкам применяются все положения МФСО IAS 40 и профессиональные суждения финансовых менеджеров, которые ответственны за процесс проведения такой сделки между сторонами. Компания должна оценить справедливую стоимость рассматриваемого объекта и произвести операцию по обмену активов на выгодных для компании условиях. В сделках данного типа чрезвычайную важность играют условия переговорного процесса и оценки активов представителями сторон и при необходимости сторонними аудиторами.

Стандартом МСФО IAS 40 определена необходимость всех без исключения компаний проводить оценку справедливой стоимости инвестиционного актива, поскольку это благоприятно сказывается на последующем финансовом учете. На развитых рынках определение справедливой стоимости принято проводить при помощи профессионального оценщика, поскольку такой способ оценки позволяет получить максимально объективные цифры стоимости. Стандартом IAS 40 также приветствуется независимый подход к оценке, но среди положений стандарта нет прямого указания на привлечение третьих лиц и критерии их выбора.

Компания должна самостоятельно и согласованно с положениями своей учетной политики определить модель учета своего инвестиционного имущества. В зависимости от собственного решения фирма может выбрать модель учета по справедливой стоимости или по фактическим затратам инвестиционной собственности. При выборе первой модели компания должна надежно оценить имущество на этапе признания и в дальнейшем корректировать свои оценки в зависимости от изменения рыночных условий относительно такого инвестиционного объекта. При выборе второй модели компания должна руководствоваться положениями специальных МСФО, регулирующих вопросы фактических затрат, выбытия долгосрочных активов и других смежных вопросов, касающихся фактических затрат после первоначального признания объекта.

Исключение объекта недвижимости из этой категории происходит на равных правах оценок указанных в настоящем стандарте. Вместе с началом эксплуатации инвестиционного объекта в качестве занимаемого владельцем в административных целях, увеличения доли использования объекта в целях обеспечения нужд бизнеса, в начале подготовительного процесса объекта в целях продажи – прекращается его признание по типу инвестиционного.

Полное признание имущества в качестве инвестиционного объекта также прекращается и данные о нем исключаются из отчета о финансовом положении при его выбытии или изъятии из эксплуатации по причине отсутствия прогнозируемых экономических выгод от использования. Доходы/убытки, возникающие в результате вывода их эксплуатации и выбытия, определяются как разница между поступлениями от такой операции и балансовой стоимостью актива и признаются в составе прибыли или убытка в периоде, в котором завершен процесс выбытия.

Согласно требованиям МСФО IAS 40 компания должна раскрывать в отчетности информацию об инвестиционном имуществе, которая поможет собственникам отчетности сделать аналитические выводы относительно финансово-экономического положения фирмы. Требования по раскрытию информации, определенные настоящим стандартом, действуют совместно с требованиями по дополнениям к отчетности согласно IAS 17. Соблюдая требования к раскрытию информации в соответствии с настоящим стандартом, предприятие должно раскрыть:

• Модель учета инвестособственности;
• Критерии и способы определения справедливой стоимости;
• Факторы, влияющие на это имущество;
• Признанные суммы доходов и расходов от инвестиционного имущества;
• Данные по обязательствам относительно этого объекта;
• Сведения об ограничениях на реализацию или использование имущества;
• Сверку балансовой стоимости инвестиционного имущества;
• Чистые прочие доходы, возникшие как результат корректировок;
• Активы, классифицированные для продажи как выбывающие.

В дополнение рекомендуется изложить для пользователей отчетности краткую характеристику инвестиционного имущества и любую другую существенную информацию, которая может быть полезной для пользователей отчетности.

Выводы и заключение

Стандарт IAS 40 регулирует учет специфической группы активов, которые удовлетворяют определенным критериям и требованиям. Данные активы могут играть существенную роль в финансовой системе компании, поэтому их учет является крайне важным процессом. Корректное отражение данной группы активов в финансово-экономическом учете компании существенно упрощает вопрос оценки финансового состояния предприятия и дает внешним пользователям возможность сделать необходимые управленческие выводы на основе представленных данных.